IL FENOMENO DEGLI AFFITTI BREVI IN CONDOMINIO: COME TUTELARSI?
Negli ultimi anni si è assistito ad un’esponenziale crescita e sviluppo di soluzioni recettive per brevi periodi di soggiorno, soprattutto nelle città e nei comuni a forte vocazione turistica.
Questa tipologia di affitto riguarda la locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiori a 30 giorni e offre numerosi vantaggi sia per i proprietari locatori sia per i locatari.
Per i proprietari, le locazioni brevi possono essere una valida fonte di reddito, permettendo di sfruttare al meglio le proprietà immobiliari; la flessibilità di questo tipo di contratto consente di adattarsi rapidamente alle variazioni del mercato ed azzerare sostanzialmente il rischio di insolvenza da parte del locatario.
Per gli affittuari invece le locazioni brevi offrono la possibilità di soggiornare in abitazioni confortevoli e ben posizionate, spesso a prezzi più competitivi rispetto alle strutture ricettive tradizionali.
In Italia le locazioni brevi sono state regolate dal Decreto Legge n. 50/2017, che ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni. L’obiettivo del legislatore è stato quello di regolamentare il mercato delle locazioni brevi, garantendo trasparenza e correttezza fiscale.
La diffusione di questa fattispecie imprenditoriale -anche nelle realtà condominiali- ha comportato quindi nuove dinamiche nella convivenza dei condòmini, sia in relazione ai rapporti tra privati, che in merito alla modalità di fruizione di beni e servizi comuni.
Le maggiori preoccupazioni in ambito condominiale riguardano il tema della sicurezza e del rispetto delle norme del cosiddetto “quieto vivere”.
Può infatti capitare che all’interno di uno stabile condominiale, uno dei proprietari decida di mettere a reddito la propria abitazione, adibendola ad affitto breve. Ovviamente il continuo ricambio di inquilini può essere fonte di maggior disordine condominiale, sia circa la conservazione delle parti comuni, sia in punto rumori molesti.
Quali sono quindi gli strumenti a disposizione di un Condominio per difendersi da questo fenomeno?
Indubbiamente alcuni divieti possono emergere nei regolamenti condominiali contrattuali, che tuttavia per poter validamente prevedere un limite all’utilizzo dell’unità immobiliare privata ed essere opponibile ai terzi, deve essere approvato da tutti i condòmini e specificatamente trascritto nei registri immobiliari.
Per giurisprudenza consolidata, tuttavia, le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condòmino richiedono un’interpretazione restrittiva e rigorosa, dovendo risultare ogni eventuale limite quanto più possibile esplicito.
Pertanto, la valutazione deve essere
fatta caso per caso, accertando se si siano concretizzate o meno turbative della sicurezza e della tranquillità dei condòmini, genericamente vietate dal regolamento. Per dimostrare quindi una lesione della tranquillità o del decoro dello stabile, dovrà essere documentato l’effettivo verificarsi
di situazioni di disturbo, anche attraverso la produzione di esposti o diffide da parte dei soggetti lesi o attraverso verbali di accertamento redatti dalla pubblica autorità.
Per quanto riguarda invece i beni e servizi condominiali bisogna considerare che tutti coloro che dimorano all’interno del Condominio, hanno l’obbligo di rispettare le previsioni del regolamento condominiale che ne disciplinano l’utilizzo e la fruizione. Tali limiti e regole possono sempre e comunque essere integrati o modificati con delle delibere condominiali ad hoc, volte -per esempio- ad impedire un uso eccessivo o sproporzionato delle parti comuni dai fruitori di alloggi brevi.
La violazione di queste regole può però tuttalpiù comportare -se prevista nel regolamento- una sanzione pecuniaria a carico dei trasgressori, non risultando di per sé ostativa all’esercizio di locazioni brevi.
Per altro verso, è plausibile che il Condominio si trovi a dover affrontare nuove spese a tutela dei beni comuni, in conseguenza dell’offerta di alloggi privati all’interno dello stabile, per esempio, l’ipotesi in cui si ritenga necessario dotarsi di maggiori sistemi di sicurezza, come l’installazione di videocamere di sorveglianza o di un servizio notturno: in questi casi l’assemblea potrebbe validamente attribuire i costi maggiori del servizio a coloro che offrono in locazione i propri appartamenti, in quanto tale esigenza nasce quale conseguenza di tale situazione.
Nel caso in cui quindi ci si trovi di fronte a questo fenomeno, ogni condòmino è tenuto ad informare l’amministratore, il quale ben potrebbe essere ignaro dell’attività che viene svolta da uno dei proprietari. Compito dell’amministratore è quello di verificare in primis se tale tipo di business sia consentito o vietato dal regolamento condominiale e successivamente adottare i dovuti accorgimenti per il benessere del Condominio e dei condòmini.
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